Contrato de reforma: las cláusulas que te protegen ante un cliente difícil

Un cliente difícil casi nunca es una mala persona. Es alguien que entendió otra cosa: que el precio incluía la pintura, que la obra duraba dos semanas y no cuatro, que mover un enchufe iba de regalo. Cada una de esas discusiones nace de algo que no se escribió. El contrato de reforma sirve para fijar qué haces, por cuánto, en qué plazo y qué pasa cuando algo cambia. Esta guía repasa, con carácter general, las cláusulas que protegen al autónomo de reformas; úsala para revisar tu modelo con un abogado, no como sustituto de uno.

Por qué el presupuesto firmado no basta

Un presupuesto firmado ya vale como contrato, pero solo dice qué se hace y cuánto cuesta; no dice cuándo se paga cada parte, qué ocurre si el cliente pide cambios, quién responde de lo que aparece detrás del azulejo ni cómo se entrega la obra. La fórmula práctica: un contrato de dos o tres páginas con las cláusulas de abajo y el presupuesto como anexo, los dos firmados. El presupuesto define el alcance; el contrato, las reglas.

1. Partes y objeto

• Datos completos de las dos partes y, si el cliente no es el propietario, quién lo es y que autoriza los trabajos.
• Dirección de la obra y referencia del presupuesto anexo, con número y fecha.
• Una frase que ahorra muchas conversaciones: lo que no figura en el presupuesto no está contratado.
• Calidades: marca, modelo o referencia de lo incluido, y la regla para sustituir un material agotado.
• Qué queda fuera y a cargo de quién: licencias y tasas, electrodomésticos, mobiliario, limpieza final más allá de la de obra.

2. Precio y forma de pago

• Precio por partidas cerrado o por medición, con el IVA aparte y descrito como el que corresponda legalmente: el tipo reducido del 10 % puede corresponder si se cumplen las condiciones legales.
• Calendario de pagos ligado a hitos, no a fechas: una cantidad a la firma para materiales, un pago al cerrar cada fase y el último a la recepción, con la forma y el plazo de cada uno. Conviene que ese último pago no supere tu margen: si el cliente lo retiene, al menos cubres costes.
• Pacta que, si un hito no se paga, puedas suspender los trabajos tras avisar por escrito y dar un plazo corto para regularizar. Con un particular, pregunta a tu abogado qué interés de demora puedes pactar sin que resulte abusivo.

3. Plazos y qué los mueve

• Fecha de inicio condicionada a lo que no depende de ti: anticipo recibido, licencia concedida o comunicado presentado, vivienda vacía y materiales del cliente ya elegidos.
• Plazo de ejecución en días laborables desde el inicio real, con las causas de prórroga automática: cambios pedidos por el cliente, imprevistos, retrasos de proveedores en materiales elegidos por el cliente, falta de acceso o de suministros, decisiones del cliente fuera de fecha o lluvia en exteriores.
• Si el cliente quiere una penalización por retraso, acéptala solo con un tope (un porcentaje máximo del precio) y con las causas de prórroga claras. Son válidas y, si cumples en parte, el juez puede moderarlas.

4. Cambios y extras: la cláusula que más dinero te ahorra

Los cambios sobre la marcha son donde se pierde el margen y donde empieza casi toda discusión de final de obra.

• Ningún trabajo fuera del presupuesto se ejecuta sin un presupuesto adicional aceptado por escrito. Vale un correo o un mensaje con el importe y el visto bueno, siempre que el contrato dé validez a ese canal.
• Cada cambio indica su precio y los días que suma al plazo.
• Si el cliente cambia de idea sobre un material ya pedido, paga el material si no se puede devolver y el coste de devolución si se puede.

5. Imprevistos y defectos ocultos

Un imprevisto es lo que no se ve en la visita: una tubería en mal estado detrás del alicatado o un tabique que resulta ser de carga. El contrato debe decir que el presupuesto se basa en lo visible en la visita y fijar el protocolo: parar, documentar con fotos, avisar, presupuestar y seguir solo con la aceptación del cliente. Puedes prever una partida de imprevistos de entre el 5 y el 10 % del presupuesto, que solo se factura en la parte usada y con justificante, o presupuestar cada uno como un adicional. En los dos casos, el tiempo de un imprevisto amplía el plazo.

6. Obligaciones del cliente

• Acceso a la vivienda en el horario acordado, agua y luz disponibles con el consumo a su cargo, zona de obra despejada y objetos de valor retirados.
• Decisiones en plazo: azulejos, sanitarios y griferías elegidos antes de una fecha.
• Un único interlocutor por su parte. Las instrucciones a los operarios a pie de obra no valen como cambio: todo pasa por ti y por escrito.
• Licencias: quién tramita el comunicado o la licencia y quién paga las tasas. Sin permiso también te pueden sancionar a ti; si lo gestionas, cóbralo como servicio.

7. Recepción de la obra y garantía

• Al terminar, una visita de recepción y un acta firmada con la lista de repasos y el plazo para resolverlos. Pacta que la obra queda recibida con esa lista y que los repasos solo permiten retener su valor.
• Desde la recepción empieza la garantía: qué cubres (la mano de obra durante el tiempo que ofreces), qué no (materiales aportados por el cliente, desgaste normal, mal uso, defectos anteriores que no estaban en el presupuesto) y cómo se avisa de un defecto.
• La garantía del contrato no sustituye a la legal: según el tipo de obra y de cliente pueden aplicarse los plazos de la ley de ordenación de la edificación o las normas de consumo. Pregunta a tu abogado cuál corresponde a tus obras y no prometas por escrito menos de lo que la ley ya obliga.

8. Si el cliente es un particular, hay cosas que no puedes pactar

Cuando el cliente es un consumidor, la ley de consumidores manda sobre el contrato y algunas cláusulas son nulas aunque las firme: imponer un tribunal distinto del de su domicilio, obligarle a un arbitraje distinto del de consumo antes del conflicto, exonerarte de tus propios defectos o fijar penalizaciones desproporcionadas.

Y una regla que cuesta dinero a muchos reformistas sin saberlo: el derecho de desistimiento. Con carácter general, cuando un contrato con un consumidor se firma fuera de tu establecimiento o a distancia, el cliente puede desistir en los 14 días siguientes sin dar motivos. Si no le has informado de ese derecho, el plazo se amplía doce meses más, y si empiezas la obra dentro de esos 14 días sin que te lo haya pedido expresamente, puedes acabar sin cobrar lo ejecutado. Lo prudente es incluir en el contrato la información sobre el desistimiento y una solicitud expresa del cliente de empezar antes de que pasen los 14 días, reconociendo que entonces pagará la parte ejecutada si desiste. Es un párrafo; que tu abogado lo redacte bien.

Al margen del consumo, el Código Civil permite al dueño de una obra desistir en cualquier momento indemnizando al contratista por los gastos, el trabajo realizado y la utilidad que esperaba obtener. Concreta cómo se liquida ese caso, y añade las causas de resolución para cada parte (impago reiterado, impedir el acceso, abandono de los trabajos), siempre con aviso previo por escrito y un plazo para corregir.

Ejemplo práctico (supuestos ilustrativos)

Reforma de baño, 7.800 € más IVA, tres semanas de obra. En la segunda semana el cliente pide desplazar el plato de ducha medio metro y cambiar una grifería ya comprada. Sin contrato: se hace, el precio se discute al final y el cliente retiene 1.200 € del último pago. Con la cláusula de cambios: el mismo día recibe un adicional de 480 € más IVA con tres días más de plazo, lo acepta por correo, la grifería se devuelve con un coste de devolución que paga él y el adicional se cobra con el hito de acabados. Misma obra, mismo cliente, sin discusión al cobrar.

Cómo usarlo sin que parezca un juicio

Preséntalo en la visita como tu forma de trabajar: protege a los dos y evita malentendidos. Usa el mismo modelo para todos, revisado con tu abogado una vez al año, y guárdalo con el presupuesto y con las fotos del estado inicial: el contrato dice qué pactaste y las fotos demuestran de dónde partías.

En Revoko ese orden es fácil de mantener: partes del presupuesto, lo conviertes en obra cuando el cliente acepta, guardas en la obra el contrato firmado y las fotos de antes, durante y después, cada cambio va en un presupuesto adicional sin mezclarlo con el original y las facturas salen de la misma obra. Cuando un cliente difícil pregunta qué se acordó, la respuesta está en un solo sitio. Empieza gratis en revoko.app.